2021年5月，作为首批上市的9只公募REITs之一，中金普洛斯REIT无疑是市场上最受瞩目的物流地产投资产品。如今近两年过去，截至2022年末，中金普洛斯REITs以38.7%的收益率位列沪深交易所22只挂牌公募REITs收益Top3，为物流地产公募融资之路注入了一剂强心针。

作为具备“刚需性”及“未来稀缺性”的民生基础设施，物流地产已成为投资者分散其他类资产波动风险的重要工具。伴随公募REITs的开放，物流仓储二级市场退出渠道增加，其资产流动性亦显著提升。

底气一：“疫情周期”下物流仓储成为与水电气网同等级的基础设施，逆周期需求稳定性高

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2022年底，在国家发改委经济贸易司副司长表示，疫情期间，现代物流在保障生活物资供应、维持正常生产生活秩序等方面发挥了重要作用，与水电气等重点行业一样，是保障社会民生的重要支撑。

2022年全国多地虽遭受疫情、高温限电等多重冲击，但涉及食品、日用品的传统商超、生鲜电商、外卖平台、医药品零售门店乃是保障城市基础运转的生命线，其相关物流运输和供应链服务企业保持着极高的经营稳定性。

即使受疫情和极端天气影响，以上行业也依然是2022年支撑高标库去化主力客户。以上种种表现赋予物流地产较强的逆周期，抗经济波动属性。

底气二：物流地产作为金融化程度最高的地产类型之一，“募投管退”通道不断拓宽

从“募投管退”投资生态体系来看，物流地产资本市场经过多年全球投资洗礼，已形成以私募基金、不动产投资信托基金（REITs）为代表的多样化且运用成熟的金融工具。Real Capital Analytics（RCA）的数据显示，中国区物流地产交易额占地产交易总额的比例从2017-2018年间的10%，快速上升至2021-2022年间的20%，反映出疫情周期下投资人将更多资金配置到抗经济波动性强，需求表现稳健的仓储物流资产中。

过去两年，我们看到凯德投资、红杉中国、高瓴资本、华平投资、黑石集团等投资管理公司纷纷发起设立私募基金，用于投资包括物流地产、数据中心、高科技产业园区、生命科学园区在内的产业物业设施，物流地产已然成为其重要的投资标的。

2021年中国基础设施公募REITs正式于沪深证券交易所挂牌，仓储物流项目可以独立在国内公开市场募集资金，中国区物流地产又一新兴低成本融资和退出渠道由此诞生。其中中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金作为首批上市的9只基础设施公募REITs产品之一，在基金市场大盘震荡下滑的2022年，以14.2%的收益率位列沪深交易所22只挂牌公募REITs收益涨幅前五，而同期公募基金的全市场平均收益率仅为-8.5%；首战即崭露头角的普洛斯REIT提振了资本市场对仓储物流项目的投资信心，也为后续更多的仓储设施进入公募REITs市场铺平道路。

2023年1月，京东物流——嘉实京东仓储基础设施REIT正式发售，成为首只民营企业仓储物流公募REIT，仓储物流底层资产范围日益丰富，中国物流地产的公募REITs发展之路正在驶入快车道。

大量私募基金也为物流地产前期拓展新项目提供资金支持；而国内公募REITs市场扩容将进一步打通后期资本退出渠道，“募投管退”生态形成良性循环。国内外大型机构投资人、房地产开发商的广泛参与，加之物流地产高度标准化的硬件设施、运营管理模式，使得跨地区投资门槛进一步降低，物流地产的投资范围逐渐突破地域限制，跨地区多项目组合资产包投资正在成为主流。

据RCA统计，2022年，以资产包形式进行交易的仓储物流项目占中国物流地产总交易金额的比例超过60%，且单个资产包的规模快速扩大。2022年物流地产平均单个资产包的项目数量、建筑面积以及交易金额分别较2020年增长显著。

底气三：资产流动性提升，物流地产投资人兼具买方卖方双身份

过去三年来，机构投资人和以其为背景的物流地产开发企业持续担纲仓储物流资产包的主力买家。随着近年一线以及核心二线城市仓储用地一级市场获地难度攀升，地产开发背景企业也纷纷将目光投向二级交易市场，建成项目交易活跃。随着资本退出渠道日益丰富，物流地产开发投资企业以及机构投资人正在从市场主力买家向主力卖家拓展。以交易面积统计，卖方行业中的机构投资人占比也在持续提升，资产流动性增强。

仲量联行前瞻观察：

华东依然是热门投资区域Top1，内陆新兴城市物流资产价值快速攀升，成为投资人重点关注的价值洼地。

过去三年，部分内陆地区仓储需求抗不确定性及经济波动能力较强，疫情后租金步入上升通道，投资关注度升高。从资产包交易数据来看，2021-2022年间，西南地区交易面积占全国比重较2019-2020年间提升6.6个百分点至12.3%。而同期热门投资市场——华东区占比却小幅萎缩。疫情以来物流地产投资者的区域分散投资倾向更强，从成熟市场向新兴市场拓展的步伐加快。

在此背景下，内陆商贸物流核心节点城市，将成为新兴潜力投资市场。以成都为例，由于仓储物流在保障生活物资供应、维持正常生产生活秩序方面的刚需属性，相较于其他业态，成都高标库主力租户保持着极强的稳定性，同时在生鲜电商、直播电商等新兴行业驱动下，过去三年累计净吸纳量超过190万平方米，位居全国主要城市首位。

此外，由于内陆核心二线城市仓储用地一级市场也紧跟一线城市步伐，供给逐步向本地税源主体倾斜。具备加工制造、冷链服务、零售商贸业务的经营性企业成为主要挂牌对象，地产投资型企业的获地难度和成本大幅增加，获地面积也显著降低。一级土地市场收紧传导至二级租赁市场，未来核心二线城市市场型高标库供应面积将持续萎缩，部分城市疫情后正在进入供需优化拐点，短期资产增值潜力较大。